##  [Bezoldigingstheorie – de lusthuizenpiste als uitweg?](/blog/bezoldigingstheorie-de-lusthuizenpiste-als-uitweg) 

#  Bezoldigingstheorie – de lusthuizenpiste als uitweg? 

 

20 oktober 2026

 

 [Back to insights](javascript:window.history.back();) 

 



      ![Yusto bezoldigingstheorie lusthuizenpiste](/sites/default/files/styles/full_width_in_container_xl/public/2026-10/yusto-bezoldigingstheorie-lusthuizenpiste.jpg.webp?itok=0lnhVVHe "Yusto bezoldigingstheorie lusthuizenpiste") 

 



4 min 

 

Vastgoed

 

 



 

 

De Belg heeft een baksteen in de maag. En de ondernemende Belg zal zijn honger naar vastgoed vaak stillen met tussenkomst van zijn (management-)vennootschap. Al naar gelang zal de bedrijfsleider op die manier bedrijfsvastgoed aankopen voor eigen gebruik of om te verhuren, investeren in een woning met praktijkruimte die deels ter beschikking staat van de bedrijfsleider, of zelfs een appartement op de zeedijk aankopen dat geen enkel rechtstreeks verband houdt met de beroepswerkzaamheid. De kosten die gepaard gaan met het verwerven en aanhouden van dit vastgoed kunnen fiscaal aftrekbaar zijn, ook als het om vastgoed gaat dat ter beschikking staat van de bedrijfsleider voor diens privédoeleinden. In dat laatste geval wordt de bedrijfsleider dan wel belast op een zogenaamd voordeel van alle aard (“VAA”).



 

 

 

 



 

       ![Yusto bezoldigingstheorie lusthuizenpiste](/sites/default/files/styles/50_width_xl/public/2026-10/yusto-bezoldigingstheorie-lusthuizenpiste-1.jpg.webp?itok=rXPYO6Xx "Yusto bezoldigingstheorie lusthuizenpiste") 

 



 

 

Vanuit economisch oogpunt kan het enigszins bijzonder klinken dat kosten van zogenaamd privévastgoed fiscaal aftrekbaar zijn. Nochtans kent dit een fiscale logica. Aangezien het privégebruik belast wordt in hoofde van de bedrijfsleider, wordt deze terbeschikkingstelling als een deel van het bezoldigingspakket beschouwd. Bezoldigingen zijn in principe fiscaal aftrekbaar, waardoor dit bij uitbreiding ook geldt voor kosten die gemaakt worden om de ter beschikking gestelde woning te verwerven/behouden. Ons hoogste gerechtshof, het Hof van Cassatie, heeft dit principe al meermaals bevestigd (i.h.b. in zijn midzomerarresten van 2015).

Nochtans blijft de discussie over de aftrekbaarheid van privévastgoed hard woeden, wat duidelijk merkbaar is in zowel lagere als hogere rechtspraak van het afgelopen decennium.



 

 

 

 

 

 

 

##  Doordachte dossieropbouw als essentie 

 

Waar het schoentje vaak knelt, is dat deze fiscale logica pas achteraf wordt aangebracht, met name tijdens de administratieve of gerechtelijke procedure. Uit de talrijke rechtspraak blijkt intussen dat het van belang is dat de intentie tot het vergoeden van de bedrijfsleiders, voor *die* prestaties, *ab initio* aanwezig moet zijn, namelijk op het moment waarop de vennootschap de investering maakt.

Wij adviseren daarom in dergelijke casussen om een **bezoldigingsverslag** op te stellen waarin de terbeschikkingstelling als deel van het volledige loonpakket wordt gedocumenteerd. Het is dan aan de algemene vergadering om deze jaarlijks te bevestigen. Wanneer bijkomende argumenten spelen, bvb. een meerwaardepotentieel (cf. kustappartementen) of een eventueel huurinkomen, kan bijkomend ook een rendementsberekening worden opgesteld om het belang voor de vennootschap te ondersteunen.



 

 

 

 



 

##  Onderzoek van prestaties van de bedrijfsleider 

 

Bovenstaande logica houdt ook slechts stand voor zover de bedrijfsleider wel degelijk voldoende prestaties levert die de terbeschikkingstelling van het privévastgoed, met diens bijhorende kost, verantwoorden. Voor de hardwerkende arts/advocaat/consultant die per hypothese alleen instaat voor de (vaak royale) omzet van de vennootschap, terwijl hij of zij slechts een beperkte bedrijfsleidersbezoldiging ontvangt, zou hierover geen twijfel mogen bestaan.

*A contrario*, voor een bedrijfsleider op rust die blijvend over het privévastgoed kan beschikken, zal dit minder evident zijn. In dit laatste geval zullen wij meestal adviseren om het pand voortaan te verhuren aan de bedrijfsleider volgens een marktconforme prijs.



 

 

 

 



 

##  De lusthuispiste… wat? 

 

Ons wetboek bevat een bijzondere bepaling voor de fiscale aftrekbaarheid van “lusthuizen”. Fiscaal doelt men hiermee op een woning die niet hoofdzakelijk beroepsmatig wordt gebruikt en evenmin als enige of voornaamste woning ter beschikking wordt gesteld van personeel of bestuurders. Het typevoorbeeld bij uitstek is hier het buitenverblijf.

De bepaling bevat een uitzondering op de principiële niet-aftrekbaarheid van kosten van lusthuizen wanneer die kosten begrepen zijn in de belastbare bezoldiging van de begunstigde (middels een VAA).

Het bijzondere aan deze bepaling is dat deze aanvankelijk vooral door belastingplichtigen werd opgeworpen. De belastingplichtigen voerden aan dat deze bepaling een **zelfstandige grond voor fiscale aftrekbaarheid** vormde, zonder dat de bezoldigingstheorie moest vervuld zijn. Met andere woorden, zodra een VAA werd aangerekend, zouden de kosten fiscaal aftrekbaar moeten zijn. Zowel het Grondwettelijk Hof als het Hof van Cassatie floten de belastingplichtige daarin in 2019 en 2020 terug. De algemene aftrekbepaling (waarvan de bezoldigingstheorie een toepassing vormt) moest steeds vervuld worden, zelfs voor lusthuizen.

Vervolgens gebruikte de fiscale administratie de bepaling als **bijkomende voorwaarde tot fiscale aftrekbaarheid**. De fiscale aftrekbaarheid van lusthuizen zou in elk geval beperkt moeten worden tot het bedrag van het VAA. Hoewel oudere rechtspraak deze visie volgde, heeft het Hof van Cassatie recent op 18 juni 2026 deze visie definitief verworpen. Hierdoor vangt de fiscale administratie opnieuw bot in een poging om de kosteloze terbeschikkingstelling door een vennootschap van een onroerend goed aan haar bedrijfsleider onder vuur te nemen.

Het Hof bevestigde dat de aftrek niet automatisch beperkt is tot het forfaitair bepaalde VAA. Dat betekent evenwel niet dat alle kosten zonder meer aftrekbaar zijn. De belastingplichtige moet nog steeds aantonen dat aan de algemene bepaling voor aftrekbaarheid van kosten (bvb. door de bezoldigingstheorie) vervuld wordt.



 

 

 

 



 

##  Conclusie 

 

De strijd rond de fiscale aftrekbaarheid van kosten van privévastgoed zal ongetwijfeld nog verder woeden. Zolang er een groot verschil is tussen de kosten die hiermee gepaard gaan en de belastbaarheid in hoofde van de bedrijfsleider, zal dit een doorn in het oog blijven van de fiscale administratie en een aantrekkelijke fiscale opportuniteit voor ondernemende belastingplichtigen. Op langere termijn is een wetgevend ingrijpen daarom ook niet uitgesloten.

Onzes inziens is de fiscale aftrekbaarheid van gedeeltelijk privaat aangewend vastgoed (bvb. een woning met kantoor/praktijkruimte) nog steeds verdedigbaar, op voorwaarde dat er voldoende prestaties zijn van de bedrijfsleider en dat de intentie tot terbeschikkingstelling uitgebreid wordt gedocumenteerd.

Hetzelfde zou moeten gelden wanneer de vennootschap slechts het vruchtgebruik van deze woning aankoopt, al valt te verwachten dat er nog harder zal worden gestreden. En hoewel ook een zuiver privaat gebruikte woning (al dan niet lusthuis) als principe verdedigbaar zou moeten zijn, stellen we vast dat de fiscale administratie hier vaak haar slag thuishaalt.

In elk geval zullen wij bij elk nieuw dossier ook meteen de ‘exit’ evalueren, zodat de woning alsnog naar het privévermogen kan worden overgedragen mocht de rechtspraak, de wetgeving of de feitelijke context wijzigen.



 

 

 

 



 

 

       ![](/sites/default/files/styles/50_width_in_container_max/public/2026-09/dimitri-lemaire-yusto.jpg.webp?itok=jO6aw9tn)  

## Over Dimitri Lemaire

Dimitri Lemaire adviseert ondernemers, ondernemingen, families en investeerders inzake ondernemingsfiscaliteit, met een bijzondere specialisatie in en voorliefde voor vastgoedfiscaliteit, beleggingsfiscaliteit (met inbegrip van de fiscale behandeling van cryptoactiva) en vermogensplanning.

Dankzij zijn gecombineerde economische en juridische achtergrond benadert hij fiscale vraagstukken vanuit hun bredere financiële en juridische context. Hij vertaalt complexe materie naar heldere, pragmatische en begrijpelijke oplossingen, zodat cliënten weloverwogen beslissingen kunnen nemen en met vertrouwen naar hun financiële en juridische positie kunnen kijken.

 

 

 

 



 

 



 

CTA Inzichten ontvangen

##  Inzicht ontvangen 

 

Wilt u af en toe een inzicht ontvangen?



 

 

 

 Voornaam  

 Achternaam  

 

 Company name  

 E-mail  

 

  Ik ga ermee akkoord om andere berichten van Yusto te ontvangen. 

Wij hechten veel waarde aan uw privacy. Lees in ons privacybeleid hoe wij met uw gegevens omgaan.

  

 

 Thank you for signing up! We have received your details and will contact you shortly.

 

 

 

 ![Yusto. Voor ondernemers, familiale bedrijven en investeerders. Voor mensen die bouwen aan iets dat blijft.](/sites/default/files/2026-08/voor_wie.png "Yusto. Voor ondernemers, familiale bedrijven en investeerders. Voor mensen die bouwen aan iets dat blijft.")